Фото: пресс-служба
— Как бы вы охарактеризовали текущее состояние рынка офисной недвижимости в Москве?
— Столичный рынок офисной недвижимости сегодня устойчив, несмотря на непростую макроэкономическую среду. Доля свободных площадей в аренде, по нашим данным, держится на уровне около 6% — это минимальные значения, которые говорят о запасе прочности. Даже высокая ключевая ставка не обрушила спрос: да, часть сделок отложена, но это скорее пауза перед будущим ростом. Как только условия кредитования станут мягче, на рынок вернется накопившийся отложенный спрос.
Серьезным драйвером выступают проекты комплексного развития территорий и редевелопмента промышленных зон. На месте старых цехов и складов появляются современные кварталы, а бизнесу нужны новые офисы вместо устаревших производственных помещений, которые еще недавно сдавались под рабочие пространства. Девелоперы получают окно возможностей — создавать востребованные бизнес-центры в локациях, где их никогда не было.
Параллельно меняется и модель работы. Если в пандемию офисы пустели, а сотрудники уходили на удаленку, то сегодня все чаще компании возвращают людей в офлайн — либо на полный день, либо в гибридном режиме. Это оживляет спрос на качественные площади и задает новый ритм рынку.
Главный вывод очевиден: спада не предвидится. Напротив, в ближайшие годы офисная недвижимость в Москве будет развиваться динамично. Причем не только в центре, но и в спальных районах, которые постепенно перестают быть только жилыми кварталами и превращаются в новые точки деловой активности.
— Какие новые тенденции появились на офисном рынке?
— В Москве уже сформировался ряд традиционных деловых кластеров — «Москва-Сити», Белорусский кластер, «Павелецкая», Ленинградский деловой коридор. Но потенциал их развития ограничен: свободных участков для строительства новых офисов практически нет. В результате на этих территориях предложение крайне ограничено, а стоимость покупки или аренды коммерческих площадей остается высокой. По состоянию на конец третьего квартала 2025 года средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-центрах класса А и Prime в «Москва-Сити» достигает около 804 тыс. руб., в Белорусском деловом районе — порядка 693 тыс. руб., а в Павелецком деловом районе и Ленинградском коридоре — 554 тыс. и 524 тыс. руб. соответственно. Для сравнения, средняя цена по всем районам Москвы составляет около 383 тыс. руб. Таким образом, цены в традиционных бизнес-центрах значительно превышают среднегородской показатель, что лишь подчеркивает их исключительный статус и ограниченность предложения.
Эта ситуация подталкивает рынок к трансформации. Децентрализация офисной карты Москвы шла уже давно, но сегодня она вышла за пределы привычных деловых локаций и дошла до районов, которые еще недавно считались «неделовыми». Именно здесь девелоперы начинают формировать новые точки деловой активности. Так, мы реализуем проекты Lakes, Lakes 2 и Mount на западе Москвы, в ближайшем доступе к аэропорту Внуково и «Москва-Сити», Lavin в северном округе, вблизи метро «Селигерская», Jenga на северо-западе, вблизи Покровского-Стрешнево.
Такой вектор вписывается в концепцию «15-минутного города»: когда семья, дом, работа, досуг, спорт, творчество, покупки и другие повседневные задачи решаются в шаговой доступности от дома.
— Готов ли бизнес переезжать в такие локации?
— Борьба со стереотипами всегда непроста. Но мы уже четко видим, каким компаниям интересны такие проекты. В первую очередь это логистические и производственные организации, которые раньше работали за МКАД или размещались в низкокачественных офисных помещениях так называемого ржавого пояса Москвы (исторически сложившийся район промышленных зон, заводов и складов в срединных районах столицы, которые перестали использоваться по назначению. — «РБК Отрасли»).
Сегодня у таких компаний есть явный запрос: улучшить условия для сотрудников и перевести их в современные бизнес-центры с сервисами и инфраструктурой. И здесь адрес перестает играть определяющую роль. Важно не название улицы, а качество среды, которую получает бизнес и команда. При этом транспортная доступность не страдает: новые проекты мы изначально размещаем рядом с метро, так что сотрудники добираются до офиса без потерь времени.
— Каким критериям должен отвечать современный качественный офис?
— Общий тренд для этого рынка: классические офисы все чаще превращаются в многофункциональные пространства. Это уже не просто место для работы, а целая экосистема, где созданы комфортные условия для пребывания сотрудников в течение дня. Базовые требования сместились от «красивого лобби» к человеческому опыту: свет, воздух, акустика, эргономика, разные сценарии перемещения и места как для быстрых встреч, так и для долгой концентрации.
Если коротко, при создании деловых пространств наш девелопмент всегда держит в фокусе несколько принципов. Во-первых, человекоцентричность: офис должен подстраиваться под команду, поэтому мы проектируем разные форматы посадки, переговорные, тихие зоны, места для коротких пауз и даже душевые. Во-вторых, биофильный подход — больше естественного света, зелени и натуральных материалов, которые снижают стресс и делают атмосферу комфортнее. И, конечно, социальная архитектура: офис работает, как маленький город, где на первых линиях появляются лаунжи, коворкинги, фуд-корты, спорт. Мы добавляем и детали, которые формируют настроение пространства, например двуцветные лобби или эспрессо-бары на первых этажах. Все это превращает офис в место, куда действительно хочется приходить.
Еще пять-шесть лет назад такие стандарты встречались только в премиальном сегменте. Сегодня это уже неотъемлемый минимум. Для бизнеса качественный офис становится инструментом бренда работодателя: помогает привлекать и удерживать людей, повышает продуктивность и снижает повседневный уровень стресса. Адрес по-прежнему важен, но все чаще решает именно качество среды.
— Появляются ли на рынке коммерческой недвижимости принципиально новые форматы офисов?
— Чтобы максимально учитывать запросы бизнеса, мы действительно пробуем новые решения. Например, в креативно-деловом кластере Gustav у метро «Савеловская» мы объединили производственные и офисные площади. Это дает компаниям возможность буквально в нескольких минутах от Третьего транспортного кольца (ТТК) разместить небольшое производство рядом с полноценным офисом.
— Сохраняет ли московская офисная недвижимость инвестиционную привлекательность?
— Сегодня бизнес-центры в Москве выглядят даже более интересным сегментом для инвесторов, чем жилье. За последние пять лет стоимость офисных площадей росла существенно быстрее, чем квадратный метр в жилом фонде. Согласно данным нашего департамента аналитики, цена «квадрата» с третьего квартала 2021 года до текущего момента (третий квартал 2025-го) в строящихся бизнес-центрах увеличилась с 250 тыс. руб. до 440,5 тыс. руб. Для сравнения, жилье бизнес-класса за тот же период подорожало с 370,2 тыс. руб. до 541,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В процентном выражении совокупный рост коммерческой недвижимости составил 76% против 46% у жилья.
Неудивительно, что частные инвесторы, которые раньше покупали квартиры под сдачу, все чаще рассматривают офисы. Но здесь важно быть внимательным: ключевое — транспортная доступность, сроки окупаемости и репутация девелопера. Нужно проверять, по какой схеме строится объект: если он реализуется без проектного финансирования, то риски выше.
Не всегда оправданна и гонка за престижным адресом. Потенциал роста в самых дорогих локациях зачастую уже исчерпан. В то же время покупка офисов за пределами ТТК может оказаться выгоднее: цена входа в два-три раза ниже, а арендная ставка при этом обеспечивает очень приличную доходность.
— По вашим прогнозам, как будет развиваться рынок офисной недвижимости в столице в перспективе?
— В целом условия я бы назвал благоприятными. В своих бизнес-моделях мы закладываем рост на уровне 10–12% ежегодно. На это будут работать все факторы, о которых уже говорил: децентрализация города, редевелопмент промышленных зон, отложенный спрос и возвращение компаний в офисы.
Есть и еще один важный драйвер — выход на рынок иностранных игроков. Если после 2022 года рынок в основном опирался на внутренний спрос, то сейчас мы видим все больше интереса со стороны бизнеса из дружественных стран, в первую очередь Китая и Индии. Россия для них остается рынком с потенциалом роста доходов, и, по моим ощущениям, сотрудничество будет только усиливаться.
